Construire une extension : toutes les règles à connaître

Construire une extension : toutes les règles à connaître

Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

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Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

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Vous avez besoin d’agrandir l’espace en construisant une extension ? Si les possibilités sont multiples, les règles à connaître sont elles aussi nombreuses et souvent contraignantes. Du plan local d’urbanisme au permis de construire en passant par la réglementation thermique qui vous sera imposée, vous saurez tout.

L’essentiel des règles à connaître pour construire une extension


L’essentiel des règles à connaître pour construire une extension

L’extension est par définition une construction qui communique directement avec votre logement, par des ouvertures déjà existantes ou spécifiquement créées à cet effet. Cette extension peut prendre la forme d’un aménagement de combles ou d’un garage, de la construction d’un nouveau volume (pièce maçonnée, véranda, etc.), de la création d’une liaison entre deux bâtiments ou de la surélévation de la toiture. Plusieurs règles s’imposent.

Le plan local d’urbanisme

Vous devrez d’abord vous conformer au plan local d’urbanisme. Spécifique à votre commune, il fixe en effet différentes règles à suivre comme la hauteur ou le volume de l’extension ou encore les distances à respecter par rapport à vos voisins.

La déclaration préalable de travaux

En fonction de la surface de plancher créée par l’extension, il vous faudra également déposer en mairie une autorisation préalable de travaux ou une demande de permis de construire.

Le recours à un architecte

Le recours à un architecte est également obligatoire si l’extension porte la surface totale de votre habitation à plus de 150 m².

Réglementation thermique simplifiée et RT 2012

S’y ajoutent enfin des règles à respecter en matière d’isolation thermique. Là encore, tout est une question de surface pour être soit assujetti à une réglementation thermique simplifiée, et donc moins contraignante, ou à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

La déclaration à l’administration fiscale

Il vous faudra enfin déclarer l’extension aux impôts, avec malheureusement à la clé une hausse des taxes foncière et d’habitation.

Les règles fixées par le plan local d’urbanisme (PLU) pour construire une extension


Les règles fixées par le plan local d’urbanisme (PLU) pour construire une extension

Le plan local d’urbanisme rassemble toutes les règles à suivre sur votre commune pour construire, entre autres, une extension. Consultable en mairie, ce PLU fixe :

  • d’éventuelles limitations d’emprise au sol ;
  • la hauteur de l’extension ;
  • le volume de l’extension ; 
  • les distances à respecter par rapport aux limites séparatives ;
  • éventuellement certains coloris et différents impératifs architecturaux, tout particulièrement si votre logement est situé en secteur protégé ou sauvegardé.
Le non-respect du PLU peut entraîner des sanctions fiscales, administratives et civiles, ainsi que l’arrêt du chantier, voire la démolition de l’extension. 

Les autorisations d’urbanisme préalable à la construction d’une extension

Entre déclaration préalable de travaux et permis de construire, tout dépend de la surface de plancher de l’extension. 

Aucune autorisation 

Si votre extension crée moins de 5 m² de surface de plancher, également appelée emprise au sol, et ne modifie pas l’aspect extérieur de votre habitation (dans le cas de l’aménagement de combles par exemple), aucune autorisation ne s’impose. 

La déclaration préalable de travaux


La déclaration préalable de travaux

La construction de votre extension imposera une déclaration préalable de travaux si elle créée une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 40 m².

Une fois cette déclaration préalable de travaux déposée en mairie, vous recevrez généralement une réponse sous un mois, sauf en secteur protégé où le délai peut être prolongé. La déclaration de travaux devra ensuite être affichée de façon bien visible durant toute la durée des travaux d’extension.  

Le permis de construire


Le permis de construire

Le permis de construire s’impose si : 

  • l’extension ajoute une surface de plancher supérieure à 40 m² ;
  • l’extension, bien que créant une surface de plancher inférieure à 40 m², porte la surface totale de votre habitation à plus de 150 m².

Le permis de construire est lui aussi à déposer en mairie, le délai d’instruction étant alors de deux mois. Tout comme la déclaration de travaux, le permis de construire doit être affiché de façon bien visible durant toute la durée des travaux.  

Les règles imposées par l’architecte des bâtiments de France (ABF)

En secteur protégé ou sauvegardé, sachez que votre projet d’extension est obligatoirement soumis par la mairie à l’architecte des bâtiments de France. Un avis est rendu dans un délai généralement d’un à deux mois supplémentaires, l’architecte des bâtiments de France étant libre de vous imposer certaines obligations et restrictions complémentaires au PLU.

Le recours à un architecte pour construire une extension : facultatif ou obligatoire ?


Le recours à un architecte, facultatif ou obligatoire, pour construire une extension

Tout projet d’extension doit bien sûr être vérifié par un professionnel du bâtiment : artisan, entreprise de construction ou encore architecte. 

Un recours obligatoire

Le recours à un architecte n’est imposé par la loi que si l’extension porte la surface totale de votre habitation à plus de 150 m². 

Un recours facultatif

Mais même dans le cas où le recours à un architecte n’est pas imposé par la loi, il peut vous être d’une aide précieuse pour déterminer le type d’extension à privilégier en fonction de l’architecture du bâtiment et de la configuration du terrain, mais aussi choisir sa distribution, envisager les matériaux à privilégier ainsi que l’isolation thermique, ou encore vous aider dans vos démarches administratives. 

Réglementation thermique et déclaration aux services fiscaux


Réglementation thermique et déclaration aux services fiscaux

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) fixe des règles précises pour tout bâtiment neuf dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 2013, et ce dans le but d’optimiser leur consommation énergétique. Si les extensions en font partie, la réglementation peut être simplifiée, voire ne pas s’appliquer dans certains cas. 

Aucune réglementation thermique imposée

 N’est pas considérée comme une extension soumise à la RT 2012 : 

  • l’aménagement de combles entraînant une surélévation du faîtage de la toiture inférieure à 1,80 m ;
  • la fermeture d’un espace habitable qui était à l’air libre, comme une loggia par exemple ;
  • la transformation d’une surface déjà existante, tel un garage, en pièce habitable ;
  • la création d’un plancher pour ajouter un étage sans pour autant modifier l’enveloppe et la hauteur totale de l’habitation.  

La réglementation thermique simplifiée

La réglementation thermique à laquelle votre extension sera soumise dépend de la surface hors œuvre nette (SHON), qui correspond à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau de l’habitation, extension comprise, mais déduction faite des surfaces non chauffées (garage, sous-sol, etc.). 

Pour que seule une réglementation thermique simplifiée ne s’impose, deux conditions doivent être remplies : 

  • l’extension doit occasionner une augmentation de la SHON inférieure ou égale à 150 m² ;
  • l’extension doit créer une surface inférieure ou égale à 30 % de la SHON existante. 

Cette extension thermique simplifiée, moins contraignante que la RT 2012, fixe une performance thermique minimale à atteindre élément par élément.

La réglementation thermique 2012 (RT 2012)

La RT 2012 s’applique à toutes les extensions occasionnant une augmentation de la SHON supérieure ou égale à 150 m², ou créant une surface supérieure à 30 % de la SHON existante.

La RT 2012 est plus contraignante que sa version simplifiée puisqu’elle impose une étude thermique et fixe une performance thermique globale à atteindre. 

La déclaration fiscale

Une fois l’extension achevée, elle doit impérativement être déclarée aux services fiscaux dans les 90 jours. Car qui dit extension de la surface habitable dit également augmentation des taxes foncière et d’habitation !

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Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

Après avoir travaillé au service de presse de France 2 et de la Cinq, j’ai choisi de laisser parler ma plume en m’orientant vers le journalisme et l’édition. Aussi éclectique dans mes goûts que dans mes écrits, passionnée de décoration et de bricolage comme d’histoire et de sciences, j’écris depuis plus de vingt ans sur ces thématiques. À mon actif : des ouvrages didactiques, romans et nouvelles, et de très nombreux articles brico déco regorgeant de conseils et d’astuces, expérimentés dans la vieille maison que je rénove peu à peu.

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