10 points à vérifier  avant d’acheter une maison

10 points à vérifier avant d’acheter une maison

Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

Guide écrit par:

Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

278 guides

L’achat d’une maison est un engagement immobilier et financier majeur. Pour acheter sans vous laisser influencer par votre seul coup de cœur, de nombreux points sont à prendre en compte. Entre prix du marché, coût global du bien ou contraintes d’urbanisme, voici les 10 points les plus importants à vérifier.

Caractéristiques importantes

  • Prix du marché et diagnostics
  • Etat et environnement
  • Règles et projets d’urbanisme
  • Vices administratifs et état du réseau
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1. Les prix du marché immobilier


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Pour vérifier le juste prix de votre future maison, il est important de connaître les prix de l’immobilier dans le secteur. Pour cela, plusieurs méthodes :

  • Consulter les annonces immobilières des particuliers et des professionnels, via internet et/ou les agences du quartier. Certains sites spécialisés proposent même une précieuse base de données des prix.
  • Vous pouvez également vous adresser à votre notaire ou à une chambre notariale. Sur internet, le baromètre immobilier des notaires permet d’apprécier l’état du marché, les niveaux et les tendances des prix des maisons, dans l’ancien.
  • Autre source pour vous aider à estimer la valeur d’un bien immobilier : Patrim, la base de données en ligne de l’administration fiscale. Il vous faudra pour y accéder vous munir de votre numéro fiscal et de votre identifiant.

2. Les diagnostics immobiliers


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S’il existe plusieurs diagnostics immobiliers, tous ne sont pas obligatoires. Ils sont pourtant à étudier avec attention car ils peuvent vous éviter la mauvaise surprise de devoir débourser une somme conséquente après achat, pour refaire une installation électrique défectueuse ou mettre aux normes une fosse septique par exemple !

  1. Le diagnostic performance énergétique (DPE) est obligatoire dans la vente et l’achat d’une maison. Réaliser à la charge du vendeur, il vous permettra de connaître la performance énergétique de votre futur bien, en évaluant sa consommation d’énergie en matière de chauffage, d’eau chaude sanitaire, et de climatisation s’il en est équipé. Y figurent également l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre, des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie, ainsi que des recommandations de travaux si vous souhaitez améliorer après achat la performance énergétique de la maison.
  2. Le diagnostic loi Carrez est obligatoire si la maison est incluse dans une copropriété. Il indique la superficie précise des parties privatives.
  3. Le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est impératif pour toute maison construite avant le 1er janvier 1949. Elle permet de détecter l’éventuelle présence de molécules de plomb dans la peinture.
  4. Le diagnostic gaz n’est obligatoire que si l’installation a plus de 15 ans, que celle-ci soit dédiée à la production d'eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux gazinières, à gaz naturel ou au GPL. Ce diagnostic permet de détecter la plupart des risques d'accidents domestiques liés au fonctionnement et à l'état de conservation des installations au gaz.
  5. Le diagnostic électricité n’est lui aussi obligatoire que si l’installation a plus de 15 ans et concerne aussi bien la maison elle-même que les éventuelles dépendances : garages, abri de jardin, piscines, etc.
  6. Le diagnostic assainissement concerne toute maison disposant d’un système d’assainissement individuel. Il garantit le bon fonctionnement et l'entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées. 
  7. Le diagnostic termite, obligatoire si la maison se situe dans une zone géographique contaminée ou qui pourrait l’être.
  8. Le diagnostic ESRIS (État des servitudes risques et d’information sur les sols) concerne les maisons construites dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques et de pollution.
  9. Le diagnostic mérule n’est pas obligatoire. Il permet cependant de connaître ou non la présence de ce champignon qui se nourrit de bois. Si la localité où se situe le bien que vous souhaitez acquérir se situe dans une zone identifiée comme infestée par arrêté préfectoral, le vendeur a tout au moins l’obligation de vous en informer.

3. L’état général de la maison


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Lors de votre visite du bien, plusieurs points sont à vérifier :

  • L’état la charpente, l’idéal étant de pouvoir visiter les combles, même s’ils ne sont pas habitables.
  • L’état de la toiture qui doit bien sûr être étanche, dépourvue de mousse, etc.
  • L’état du gros œuvre pour détecter d’éventuelles fissures par exemple.
  • L’état des installations électriques, de chauffage (chaudière, radiateurs, cheminée, poêle à bois, etc.), ainsi que celui de la plomberie.
  • La qualité de l’isolation. Si le DPE vous révèle la performance énergétique de la maison, vérifiez également l’état de son isolation phonique avec l’extérieur, mais aussi entre les différentes pièces et étages.

Si vous avez un doute, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel du bâtiment qui sera à même de détecter d’éventuels problèmes ou vices cachés.

4. Le coût global du bien


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Le prix de vente de la maison n’est pas le seul coût à considérer. S’y ajoutent aussi d’autres frais :

  • Les frais d’agence immobilière, si vous n’avez pas fait affaire directement avec le vendeur. Ces frais n’étant pas encadrés, ils peuvent varier considérablement d’une agence à l’autre. Comptez de 5 à 10 % du prix de vente.
  • Les frais de notaire, composés d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de diverses administrations. Soit environ 8 % du prix de vente pour une maison ancienne, de 2 à 3 % pour une maison neuve.
  • La taxe foncière et la taxe d’habitation (en cours de suppression), toutes deux établies à partir de la valeur locative de la maison. N’hésitez pas à les demander aux propriétaires.

5. L’environnement du bien


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Si la maison elle-même doit vous séduire, l’environnement dans lequel elle se situe est tout aussi important. À commencer par son exposition, ainsi que celui d’un éventuel jardin ou cour.

Si le calme est pour vous un critère d’importance, n’hésitez pas à revenir aux heures de pointes. Adressez-vous aux voisins et commerçants du quartier qui seront les plus à même de vous renseigner sur l’ambiance qui y règne et d’éventuels problèmes de voisinage.

Vérifiez également les possibilités de stationnement, la proximité des transports en commun, des écoles, commerces de proximité, etc.

6. Les règles d’urbanisme


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Si vous achetez une maison avec pour projet d’entreprendre des travaux de rénovation importants, renseignez-vous auparavant en mairie car toutes n’imposent pas les mêmes obligations.Vous pouvez si besoin ajouter l’autorisation de travaux  en condition suspensive dans le compromis de vente.

De plus, si la maison se situe en secteur sauvegardé, site classé ou en instance de classement, des règles spécifiques, souvent beaucoup plus contraignantes, s’appliquent.

7. Les projets urbains


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Avec l’urbanisation grandissante, un quartier ou un village peut très rapidement évoluer. Renseignez-vous sur internet ou directement en mairie sur les projets d’urbanisation envisagés à court ou moyen terme.Il est tout à fait possible que la magnifique vue que l’on a depuis l’habitation que vous souhaitez acheter soit à terme amputée par la construction d’une autre maison ou d’un immeuble, ou encore qu’une nouvelle route toute proche vienne perturber le calme du quartier.

D’autres par contre, comme l’extension d’une ligne de transport, peuvent valoriser votre futur bien.

8 - Les éventuels règlements et servitudes


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Dans le cas d’une maison en lotissement, étudiez attentivement le règlement et/ou le cahier des charges s’il y en a un. Ceux-ci imposent en effet des règles complémentaires aux contraintes d’urbanisme en vigueur. Mieux vaut les connaître avant l’achat car elles peuvent être plus ou moins contraignantes.

Il peut également exister des servitudes, de passage des voisins par exemple. C’est au notaire de vous en informer, au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

9. Les éventuels vices administratifs


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S’il existe une action en garantie des vices cachés, il est également possible d’être victime de vices administratifs. À l’exemple d’un vendeur n’ayant pas déclaré comme il se doit une extension de surface ou la construction d’une piscine.Pour ne pas être dans l’obligation d’engager des recours si l’administration se retourne contre vous, mieux vaut vous renseigner auprès de la mairie avant acquisition.

10. L’état du réseau mobile et internet


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À l’heure où il est de plus en plus difficile de se passer d’un téléphone mobile et d’internet, il est important de vérifier avant l’achat de la maison l’état du réseau.L’autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep) propose sur internet une carte des réseaux mobiles indiquant trois niveaux de résultat (très bonne couverture, bonne couverture, couverture limitée) selon les opérateurs.En ce qui concerne l’internet fixe, plusieurs sites vous indiquent le débit des différents fournisseurs en fonction de votre future situation géographique.

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Sylvie, Ecrivain & journaliste brico/déco, Essonne

Après avoir travaillé au service de presse de France 2 et de la Cinq, j’ai choisi de laisser parler ma plume en m’orientant vers le journalisme et l’édition. Aussi éclectique dans mes goûts que dans mes écrits, passionnée de décoration et de bricolage comme d’histoire et de sciences, j’écris depuis plus de vingt ans sur ces thématiques. À mon actif : des ouvrages didactiques, romans et nouvelles, et de très nombreux articles brico déco regorgeant de conseils et d’astuces, expérimentés dans la vieille maison que je rénove peu à peu.

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